Een Texel-liefhebber wordt binnen no-time verliefd op een huis op dit mooie eiland. Op de dag waarop de eerste bezichtiging plaatsvindt, wordt ook direct de koopovereenkomst getekend. Later blijkt de woning verschillende gebreken te vertonen. Er ontstaat o.a. discussie over de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Uiteindelijk moet de rechter zich erover buigen. De rechtbank Noord-Holland (d.d. 4 november 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:9039) komt uiteindelijk tot de slotsom dat het beroep (van verkoper) op de ouderdomsclausule slaagt en koper achter het net vist. Klik hier voor deze uitspraak.

Hoe werkt dat; zo’n ouderdomsclausule? We zetten het (mede aan de hand van deze uitspraak) voor u onder elkaar.

De grond van de wet (artikel 7:17 BW) moet het gekochte aan de overeenkomst beantwoorden. Bezit het gekochte niet de eigenschappen die de koper daarvan mocht verwachten, dan kan sprake zijn van non-conformiteit. Dit is alleen wel een regel die van regelend recht is. Het staat partijen dus vrij om hier in hun overeenkomst van af te wijken. In dit geval hebben partijen dat gedaan door in de koopovereenkomst de volgende ouderdomsclausule op te nemen:
Koper verklaart bekend te zijn met het feit dat de woning (en bijgebouwen) meer dan 80 jaar oud zijn, waardoor de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Koper is zich ervan bewust dat hij, gelet op het bepaalde in artikel 6.3 van de koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, zijn verwachtingen met betrekking tot (de kwaliteit van) het verkochte daaraan dient aan te passen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Verkoper kan niet aansprakelijk gesteld worden voor het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van het verkochte voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.

De rechtbank komt uiteindelijk tot de conclusie dat de ouderdomsclausule een algemene exoneratie van de aansprakelijkheid van verkoper inhoudt. Dat betekent dat de koper niet gerechtvaardigd mocht verwachten dat de woning vrij zou zijn van (verborgen) gebreken die het normale gebruik belemmeren. Koper had er rekening mee moeten houden dat, indien dat wel het geval zou zijn, zij de schade die daarvan het gevolg is, niet zou kunnen verhalen op verkoper. Ook een beroep op de redelijkheid en billijkheid helpt koper niet.

Deze uitspraak laat mooi zien dat een ouderdomsclausule een heel effectief middel is om de aansprakelijkheid van verkopers sterk te beperken. Voor kopers geldt (spiegelbeeldig) dat het goed is om zich heel bewust te zijn van de betekenis van een dergelijk beding en heel duidelijke afspraken te maken (en vast te leggen!) over wat wél en wat niet acceptabel is als het gaat om de staat van de woning in kwestie.